Échéance critique : 20 mai 2026
À cette date, l'enregistrement national obligatoire entrera en vigueur pour tous les meublés touristiques en France. Les propriétaires qui n'auront pas effectué leur déclaration sur le téléservice national s'exposent à des sanctions significatives. Anticipez dès maintenant.
Définition et cadre général de la location saisonnière
Selon le Code du tourisme, un meublé de tourisme désigne « les villas, appartements, studios meublés offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile ». Cette définition précise les contours d'une activité qui concerne des millions de propriétaires en France.
La location saisonnière se distingue fondamentalement de la location classique : le locataire n'établit pas sa résidence principale dans le logement. La durée par séjour est limitée à 90 jours consécutifs pour un même client et par année civile.
- Loi Le Meur du 19 novembre 2024 — renforcement de la régulation des meublés touristiques
- Loi de finances pour 2026, adoptée le 2 février 2026 — réforme fiscale du micro-BIC
- Règlement européen sur la transparence des locations courte durée — applicable à partir de mai 2026
- Loi ALUR de 2014 — base du cadre réglementaire toujours en vigueur
L'enregistrement national unique dès le 20 mai 2026
C'est l'une des mesures phares de la loi Le Meur. Jusqu'à présent, deux types de déclarations coexistaient : la déclaration simple en mairie et la déclaration préalable soumise à enregistrement. Cette dualité disparaît au profit d'une procédure unique et nationale.
À compter du 20 mai 2026, tous les loueurs devront s'enregistrer via un téléservice national dédié, actuellement en cours de déploiement. Un numéro d'enregistrement unique sera délivré et devra obligatoirement figurer sur toutes les annonces publiées (Airbnb, Booking, Abritel, etc.).
- Avis d'imposition établi à votre nom avec l'adresse du bien (preuve de résidence principale, si applicable)
- Numéro SIRET de votre activité de loueur
- Justificatif d'autorisation de changement d'usage pour les résidences secondaires dans les communes concernées
- Règlement de copropriété ou accord du syndic si le bien est en copropriété
Règles spécifiques à Paris et aux grandes villes
Dans les communes qui ont mis en place le régime d'autorisation de changement d'usage — c'est notamment le cas à Paris — une déclaration préalable auprès de la mairie reste exigée, en plus de l'enregistrement national. Pour louer votre résidence secondaire à Paris en location saisonnière, vous devez obligatoirement obtenir une autorisation de changement d'usage.
À Paris, la non-déclaration peut exposer le propriétaire à des amendes allant jusqu'à 50 000 € et une astreinte quotidienne de 1 000 € par jour et par mètre carré non régularisé.
La réglementation française distingue clairement résidence principale et résidence secondaire. Les règles de durée diffèrent radicalement selon cette classification.
La résidence principale : 120 jours, voire 90 jours
Un propriétaire occupant sa résidence principale ne peut la mettre en location saisonnière que dans la limite de 120 jours par an, sauf exception légale. La loi Le Meur introduit cependant une mesure inédite : les maires peuvent désormais, par délibération motivée du conseil municipal, abaisser ce seuil à 90 jours par an.
Cette décision communale doit tenir compte de la situation locale du logement. Elle s'applique sur l'année civile. Le non-respect de cette limite expose le propriétaire à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
La résidence secondaire : autorisation de changement d'usage obligatoire
Pour les biens qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire, une autorisation de changement d'usage est nécessaire dans de nombreuses communes (toutes celles de plus de 200 000 habitants, ainsi que les communes ayant décidé d'appliquer cette réglementation). Dans ces communes, louer sa résidence secondaire sans cette autorisation constitue une infraction passible d'amendes substantielles.
| Type de bien | Durée maximale | Autorisation requise | Statut |
|---|---|---|---|
| Résidence principale (hors Paris) | 120 j/an (ou 90 si délibération) | Déclaration simple | Autorisé |
| Résidence principale à Paris | 120 j/an (ou 90 si délibération) | Numéro d'enregistrement | Autorisé avec déclaration |
| Résidence secondaire (communes >200K) | Sans limite si autorisé | Changement d'usage obligatoire | Soumis à autorisation |
| Logement social (HLM) | Interdit | — | Interdit |
La loi de finances pour 2026 et la loi Le Meur ont profondément remanié le régime fiscal applicable aux locations meublées touristiques. Ces changements sont entrés en vigueur pour les revenus déclarés à compter de 2026.
Le régime micro-BIC : abattements fortement réduits
Le régime micro-BIC, qui permet une imposition simplifiée avec un abattement forfaitaire sur les revenus bruts, a été significativement durci selon que votre bien est classé ou non.
| Catégorie de bien | Plafond micro-BIC | Abattement | Évolution |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € / an | 50 % | ↓ (était 71 % à 188 700 €) |
| Meublé non classé | 15 000 € / an | 30 % | ↓ (était 50 % à 77 000 €) |
| Chambres d'hôtes | 77 700 € / an | 50 % | Inchangé |
Au-delà des plafonds : passage automatique au régime réel
Tout dépassement des plafonds du micro-BIC entraîne le basculement automatique vers le régime réel, qui implique la tenue d'une comptabilité conforme, le dépôt d'une déclaration de résultat (formulaire 2031) et potentiellement l'accompagnement d'un expert-comptable.
Attention : si au cours des deux dernières années vous avez réalisé un chiffre d'affaires supérieur aux nouveaux plafonds, vous serez automatiquement soumis au régime réel à partir de 2026, et cette situation devra être signalée à l'administration fiscale.
- Un abattement de 50 % vs 30 % pour un meublé non classé — soit une différence fiscale importante
- Un plafond micro-BIC cinq fois plus élevé : 77 700 € vs 15 000 €
- Une meilleure visibilité sur les plateformes et une crédibilité accrue auprès des voyageurs
- La procédure de classement est accessible via Atout France et des organismes accrédités
La réglementation introduit progressivement des exigences de performance énergétique pour les meublés touristiques, alignées sur celles qui s'appliquent déjà aux locations longue durée.
DPE minimum E pour les nouvelles mises en location
Les logements proposés pour la première fois à la location touristique doivent atteindre au minimum le classement énergétique E.
Obligation de DPE valide pour tous les meublés touristiques
Le maire pourra exiger la transmission du DPE. L'absence de DPE valide sera sanctionnée par une astreinte de 100 € par jour, et la location en violation des règles DPE pourra entraîner une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €.
Seuls les logements classés A à D pourront être loués en meublé touristique
Les « passoires thermiques » (classées F et G) seront progressivement exclues de la location saisonnière, tout comme elles le seront de la location longue durée.
La loi Le Meur a substantiellement modifié le droit des copropriétés en ce qui concerne les meublés touristiques, facilitant les décisions collectives de restriction.
Déclaration au syndic désormais obligatoire
Depuis 2025, tout copropriétaire qui se déclare en mairie comme loueur de meublés de tourisme doit en informer le syndic de copropriété. Cette obligation de transparence est nouvelle.
Interdiction possible à la majorité des deux tiers
Auparavant, l'unanimité des copropriétaires était requise pour modifier le règlement de copropriété et interdire la location touristique. Désormais, une majorité des deux tiers des voix suffit pour voter cette modification. Certaines copropriétés ont déjà fait usage de cette disposition en 2025 ; la tendance devrait s'amplifier en 2026.
Zones d'exclusion dans les PLU
La loi Le Meur permet également aux communes de délimiter, dans leur Plan Local d'Urbanisme (PLU), des zones dans lesquelles toute construction nouvelle ne pourra être destinée qu'à la résidence principale. Dans ces zones, la location meublée de courte durée sera interdite pour les bâtiments neufs.
Au niveau européen, le règlement sur la transparence des locations de courte durée entrera pleinement en vigueur en mai 2026. Son impact concret pour les propriétaires français est significatif.
Échange de données entre plateformes et collectivités
Les plateformes comme Airbnb et Booking seront tenues de transmettre régulièrement leurs données aux collectivités locales : nombre de nuitées par logement, revenus générés, identité des hôtes. Cet échange de données permettra aux communes de détecter plus facilement les situations irrégulières.
Contrôles renforcés et sanctions amplifiées
La non-déclaration, l'absence de numéro d'enregistrement, l'usage non conforme (résidence secondaire louée sans autorisation) seront désormais détectés et sanctionnés bien plus systématiquement. L'ère de l'impunité par défaut de contrôle appartient au passé.
- Immatriculation : déclaration d'activité et obtention d'un numéro SIRET dans les 15 jours suivant le début de la location
- Enregistrement national : s'inscrire sur le téléservice national avant le 20 mai 2026 et afficher le numéro sur toutes les annonces
- Déclaration en mairie : remplir le formulaire CERFA n°14004 et le transmettre à la mairie du lieu du bien
- Copropriété : informer le syndic dès la première déclaration en mairie ; vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas la location touristique
- Limites de nuitées : respecter le plafond de 120 j/an (ou 90 si votre commune a délibéré) pour une résidence principale
- Fiscalité : vérifier si vos revenus dépassent les nouveaux plafonds du micro-BIC (15 000 € non classé / 77 700 € classé) et anticiper un éventuel passage au régime réel
- DPE : vous assurer que votre logement atteint au minimum la classe E et planifier les éventuels travaux pour l'horizon 2034